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Sabato 14 Agosto 2010 12:35

 

Abitabilità

Risposta relativa ad un parere in relazione alla richiesta effettuata dall’acquirente al venditore per la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile adibito a civile abitazione da parte dello stesso venditore.

A. L’art. 4 del D.P.R. 425/94 stabilisce che, affinché gli edifici o parti di essi possano essere utilizzati è necessario che il proprietario richieda il certificato di abitabilità al sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto dell’immobile, restituita dagli uffici catastali con l’attestazione dell’avvenuta presentazione e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve certificare sotto la propria responsabilità, la conformità del progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti. Si dovrà anche tenere presente che, per conseguire il certificato di abitabilità in caso di edificio ultimato prima del 13.3.1990, occorre anche allegare una certificazione rilasciata da un tecnico abilitato relativa alla sicurezza degli impianti in conformità al disposto della legge 46/90. Infine, è bene ricordare che l’uso o l’abitazione di immobili senza la prescritta autorizzazione integra gli estremi di un reato contravvenzionale punito con l’applicazione di un’ammenda.

B. Da quanto sopra discende che nel caso di vendita immobiliare, tra i documenti che l’alienante ha l’obbligo di mettere a disposizione dell’acquirente è incluso anche il certificato di abitabilità, la cui consegna - per conforme orientamento della giurisprudenza - è da ritenersi indispensabile ai fini della piena realizzazione della funzione socio-economica del contratto. (Cfr. Cass. 20.1.96 n. 442).

Infatti la Suprema Corte ha statuito che: “Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità, senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico – sociale, e tale requisito giuridico, essenziale ai fini del legittimo godimento non può essere sostituito da nessuno altro neanche dalla definizione della pratica di condono, in quanto chi acquista un immobile ha diritto alla consegna di un immobile in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata quindi rilasciata la licenza di abitabilità; conseguentemente la mancata consegna della medesima implica un inadempimento che, a parte la risoluzione del contratto di vendita medesimo, può comunque essere fonte di un danno risarcibile configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità”. (Cass. Sez. Civ. II 19.7.99 n. 07681)

C. La stessa giurisprudenza di merito ha ritenuto che il certificato di abitabilità deve ricomprendersi tra i documenti occorrenti per l’uso della cosa che, all’atto della vendita, il venditore è tenuto a consegnare al compratore ex art. 1477 c.c. (Trib. Brescia, Sez. Civ. III, 6.11.2003). La cui mancata consegna, compromettendo l’attitudine dell’immobile stesso a realizzare compiutamente la sua funzione economica – sociale, trattandosi di requisito essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene, determina un inadempimento tale da configurare una consegna di “aliud pro alio” (letteralmente “di una cosa per un’altra”) che giustifica la risoluzione contrattuale. (Trib Torino 24.6.2002).

Ma vi è di più! Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale ad incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio del certificato di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c. o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene (Cass. Civ. Sez. II 25.2.2002 n. 2729). La consegna di cosa “aliud pro alio” non è soggetta ai più brevi termini di prescrizione previsti per le c.d. azioni redibitorie, ma è soggetto all’ordinario termine di prescrizione decennale tipico delle azioni risolutorie.

Alla luce di quanto sopra, si conclude che l’acquirente possa tranquillamente pretendere dal venditore del proprio immobile il certificato di abitabilità dello stesso ed in difetto, entro l’ordinario termine di prescrizione decennale dalla compravendita immobiliare, possa esperire l’azione o di risoluzione del contratto per inadempimento del venditore o di risarcimento danni per la ridotta commerciabilità del bene immobile stesso.

 

 

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